روش های اثبات مالکیت و مراحل حقوقی آن

روش های اثبات مالکیت و مراحل حقوقی آن

روش های اثبات مالکیت و مراحل حقوقی آن ، نوشته پیش رو توسط وکیل ملکی در خصوص دعوی اثبات مالکیت و دلایل و روش های اثبات مالکیت برای آشنایی شما عزیزان تنظیم گردیده است. اثبات مالکیت یکی از مباحث مهم حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌های دادگستری می‌باشد. اثبات ملکیت عنوان دعوایی است که خواهان در مقام اثبات ملکیت عین مانند اموال منقول و غیر منقول یا حق مانند حق انتفاع یا حق ارتفاق و سایر حقوق مالی یا غیر مالی مورد ادعای خویش بر می آید.

مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت « همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به‌ او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.» ماده ۲۲ قانون ثبت مالکیت در خصوص املاک را تنها با سند رسمی به رسمیت می‌شناسد. اثبات ملکیت، زمانی موضوعیت پیدا می کند که تعارضی در مالکیت، پدید آید در چنین وضعیتی طرح دعوای اثبات مالکیت لازم می‌شود.

اثبات مالکیت جزء دعاوی است که در خصوص پذیرش آن بین قضات اختلاف‌ نظر وجود دارد اما به نظر اکثر قضات در مورد پذیرش چنین دعوایی در مورد املاک ثبت نشده اتفاق نظر دارند؛ لیکن در باب املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه‌ها مطابق مواد 47 و22 قانون ثبت فردی را مالک می‌شناسند که سند اصلی مالکیت به نام اوست.

عقیده صاحب ‌نظران مخالف با دعوای اثبات ملکیت در مورد املاک ثبت شده بر این است که در صورتی که در مورد املاک ثبت شده دعوای اثبات مالکیت را بپذیریم با صدور حکم به مالکیت صاحب سند عادی ملک هم‌ زمان دارای دو سند رسمی خواهد بود، یکی نزد خوانده دعوی که برابر ماده 22 دارای اعتبار است و دیگری حکم قطعی مبنی بر اثبات ملکیت دارنده سند عادی و بر این اساس با طرح دعوای اثبات ملکیت در مورد املاک دارای سند رسمی مخالفت می‌کند.

اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی

اما در مورد اراضی و املاک ثبت نشده، امکان طرح چنین دعوایی از دید غالب صاحب‌نظران وجود دارد در پاسخ به ایراد حقوق‌دانان در خصوص عدم قابلیت طرح دعوای اثبات ملکیت در مورد املاک دارای سند رسمی گفته شده که ایراد اظهار شده صحیح به نظر نمی‌ رسد؛ چرا که با صدور حکم اثبات مالکیت در حقیقت اعتبار سند رسمی قبلی از بین رفته و با وجود تاریخ مؤخر حکم بر اثبات مالکیت، سند قبلی اثری ندارد.

دلایل اثبات مالکیت

۱ - سند

مهمترین دلیل اثبات ملکیت، سند است. سند نوشته ای است که در مقام دعوی قابل استناد باشد. سند به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌شود. هرگاه شخصی در مقام مالکیت در صورت اختلاف بر سر مالکیت، سند رسمی خود را به عنوان مالکیت ابراز نماید و طرف دیگر در جهت اثبات مالکیت خود سند عادی را ابراز نماید، سند رسمی مقدم خواهد بود. سایر ادله هم در تعارض با مفاد سند رسمی که مالکیت دارنده آن را اثبات می کند، دارای قوه اثباتی نخواهند بود، مخصوصاً در مورد اموال غیرمنقول که مالکیت فقط به موجب سند رسمی اثبات می گردد

در صورتی که مدعی برای اثبات مالکیت خود به سند عادی استناد نماید و طرف مالک دارای سند رسمی باشد، طبیعی است که قانون، دارنده سند رسمی را مالک خواهد شناخت. در صورتی که ملکی به چند نفر فروخته شده باشد، سند رسمی برای مالکیت کافی خواهد بود.

۲ - شاهد

با وجود اینکه سند، مهمترین دلیل اثبات مالکیت است، از ارزش اثباتی شاهد نباید غافل شد. چرا که در بسیاری از مواقع، می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد. در صورتی که شهادت برای اثبات ملکیت اقامه گردد نمی‌تواند مالکیت مدعی را در مقابل طرفی که دارای سند رسمی است، اثبات کند.

ولی با این شرط که اعتبار سند رسمی و یا سند عادی در محکمه محرز شده باشد در غیر اینصورت خلاف مفاد ان با شهادت اثبات می‌شود. ( 1309ق.م. ). در صورتی که شهادت نتواند خلاف مفاد سند را اثبات کند، باید موجب ناقل قانونی را با شهادت اثبات نماید که ملک به او منتقل شده است.

۳ - تصرف

اماره ید یا تصرف، راه دیگر اثبات مالکیت است. منظور از قاعده ید این است که شخصی که مالی در اختیار دارد و مانند مالک با آن رفتار می‌کند، مالک مال است (۳۵ قانون مدنی ) ؛ مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. بنابراین تصرف در مال به‌ عنوان مالکیت، دلیل مالک بودن فرد متصرف است. اماره ید تا جایی اعتبار دارد که دلیل دیگری مانند سند مالکیت یا شاهد خلاف آن را اثبات نکند.

۴ - سوگند

قسم به لفظ جلاله خداوند برای وقوع امری از جانب مدعی علیه، در صورتی که خوانده یا مدعی علیه از خوردن قسم برای وقوع امر متنازع فیه، خودداری کند، سوگند را به مدعی منتقل می کند و هرگاه سوکند بخورد ادعای او ثابت می‌شود. در مورد سوگند وقتی اعمال خواهد شد که ادله و اصول دیگر نباشد در این صورت نوبت به سوگند می‌رسد.

بنابراین هرگاه مدعی برای اثبات ملکیت خود ادله ای نداشته باشد، از طرف مقابل درخواست سوگند می‌نماید و اگر سوگند خورد ادعای او رد و در صورت عدم سوگند سوگند به مدعی مالکیت رد می‌شود و با اتیان سوگند او مالکیت مدعی ثابت می گردد.

شرایط دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات ملکیت یکی از دعاوی معمول در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌کنند که باید شرایطی در این زمینه وجود داشته باشد.

۱ - وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

خواهان دعوای اثبات ملکیت بایستی در درجه اول نسبت به اثبات وجود قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله‌ ای مبنی بر مالکیت ارائه نماید که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند.

۲ - اثبات اعتبار قرارداد

با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طرق قانونی نقل و انتقال ملک، از طرف خواهان دعوا مستنداً به قاعده اصالت الصحة قراردادها، این خوانده دعوا است که بایستی با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع نماید. اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد هست می باشد؛ چراکه امکان دارد قرارداد معتبری هم تنظیم شده باشد؛ لیکن با جهاتی قانونی بعد از تنظیم فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد؛ لذا با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را نیز اثبات نماید.

اثبات مالکیت با سند اصلاحات اراضی

سند مالکیت اصلاحات اراضی در دست شخص نشان از مالکیت اوست زیرا این قانون و تکلیف قانونی است و نیازی به طرح دعوای اثبات مالکیت نیست ولی به هر حال اگر اصلاحات اراضی صورت گرفته و شخص سند دریافت کرده باشد می تواند بر اساس مقررات تقاضای سند رسمی مالکیت از اداره ثبت محل بکند. در این صورت اداره ثبت اسناد و مدارک وی را بررسی و بعد از جانمایی ملک و تحقیق و معاینه محلی و سایر مقدمات ثبتی برای وی سند تک برگی صادر خواهد نمود.

دادگاه صالح برای رسیدگی به اثبات مالکیت

دادگاه صالح برای رسیدگی به امر، با توجه به نوع مال متفاوت خواهد بود، در صورتی که مال غیرمنقول باشد، اثبات مالکیت با دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول خواهد بود. اگر موضوع اختلاف مالکیت مال منقول باشد، دادگاه صالح برای رسیدگی دادگاه محل اقامت مدعی علیه که مال منقول در تصرف اوست می‌باشد.

چکیده آراء قضایی در خصوص اثبات مالکیت

- نسبت به املاکی که سابقه ثبتی دارند، دعوای اثبات مالکیت نسبت به بنا و یا دیوار ساخته شده بر روی آن ها نیز مسموع نیست و قانون کسی را مالک می شناسد که ملک و یا متعلقات آن به نام وی ثبت شده باشد.

- طرح دعوی اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابلیت استماع ندارد، زیرا زمینه تعارض احکام دادگاه ها با اسناد رسمی املاک را فراهم می نماید و چنانچه خواهان مدعی مالکیت می باشد می بایست ادعای خود را از طریق صحیح قانونی طرح و پیگیری نماید.

- در املاکی که سابقه ثبتی دارند دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت این املاک با انتقال رسمی انجام شده و صرف تائید و تنفیذ قرارداد عادی و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی کند؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سابقه ثبتی، قابلیت استماع ندارد. مستندات: مواد 22 و24و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک- رأی وحدت رویه شماره 70/27 مورخ 1370/10/23 هیأت عمومی دیوان‌عالی کشور- رای وحدت رویه شماره 672 دیوان عالی کشور .

- با توجه به آنکه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به استناد اسناد عادی انتقال، مقدمتاً انتقال مالکیت به عنوان مقدمه لازم مورد رسیدگی قرار می گیرد، طرح عنوان اثبات مالکیت به عنوان خواسته ای مستقل ضروری نیست.

- تنفیذ معامله نسبت به مال غیرمنقول،اثبات مالکیت نیست بلکه تنفیذ قرارداد طرفین است و طبیعتاً دادخواست اثبات مالکیت ، در قبال ملکی که وفق مقررات به ثبت رسیده مسموع نیست ولی تنفیذ معامله، منافاتی با قانون ثبت ندارد.