فک رهن اموال چیست ؟

فک رهن اموال چیست ؟

زمانی که صاحب مال یا سازنده آن از بانک وامی دریافت می‌کند به این معناست که ملک خود را در گروی بانک قرار داده است و در صورتی که قصد معامله یا فروش آن ملک را داشته باشد باید پیش از تنظیم و انتقال سند ملک خود را از گروی بانک آزاد کند یا به اصطلاح فک رهن کند.

فک رهن چیست ؟

این روزها به خاطر بالا رفتن هزینه‌های ساخت و ساز و مخارج جانبی غالباً مالکان یا کسانی که قصد ساخت و ساز دارند،اقدام به دریافت وام و اعتبار بانکی می‌کنند تا بتوانند قسمتی از هزینه‌ها مخارج مربوطه را پوشش دهند و در این بین،سند ملک مورد نظر در گرو (رهن) بانک قرار می‌گیرد.

در حالتی که سازنده یا مالک قصد فروش ملک را داشته باشد می‌بایست قبل از تنظیم سند، فک رهن انجام دهد.مواردی وجود دارد که اشخاص ملک خود را برای دریافت وام بانک و یا بدهی در رهن قرار دهند.در این حالت امکان دارد شخص گیرنده وام، همه اقساط را پرداخت کرده باشد اما فرد طلبکار ملک را از رهن آزاد نکند؛در این مورد مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه دادخواست الزام به فک رهن را تنظیم کند.

مورد دیگر مربوط به حالتی است مالک مال مورد نظر را از طریق مبایعه‌نامه معمولی به شخص دیگری واگذار کرده است و تعهد می‌دهد که تا موعد مقرر برای تنظیم رسمی سند،ملک را از گرو و رهن خارج نماید اما در این تاریخ تعهد خود را به جای نیاورد.

در این مورد خریدار به دلیل عدم فک رهن دچار ضرر می‌شود و می‌تواند درخواست فک رهن را از فرد مالک داشته باشد.مورد دیگری هم وجود دارد که مربوط است به حالتی که طبق یک قرارداد برای مشارکت در ساخت و ساز،ملک به رهن بانک می‌رود و فرد سازنده تعهد می‌دهد که فک رهن را انجام دهد.

در این موارد، صاحب مال یا فرد ذینفع دیگری قادر است شکایتی را علیه سازنده تحت عنوان الزام به فک رهن تنظیم نماید. این دادخواست باید در دادگاه واقع در محل احداث ملک تنظیم شود.

موارد مربوط به فک رهن

در قانون درباره فک رهن صحبت مشخصی مطرح نشده است اما منابع قانونی مواردی را طرح کرده‌اند که به شرح آنها می‌پردازیم:

• اولین گزینه برای فک رهن مربوط به زمانی است که شخص بدهکار طلب خود را تسویه می‌کند،
• دومین گزینه برای فک رهن مربوط به زمانی است که هر دو شخص برای فسخ رهن اقدام می‌کنند،
• گزینه بعدی مربوط به زمانی است که رهن گیرنده برای فسخ قرارداد اقدام می‌کند،
• گزینه بعد، موردی است که مالی که در رهن است به صورت کلی از بین می‌رود به خاطر دلایلی مانند آفت

روش های فک رهن

الف = سپرده‌گذاری

ب = تسویه حساب کامل

سپرده‌ گذاری برای فک رهن

سپرده‌گذاری برای فک رهن به چه معناست؛امکان دارد برای حالتی باشد که شخص وام‌گیرنده بخشی از وام یا طلب خود را تسویه نکرده باشد.در این مورد فرد به بانک مراجعه می‌کند و بانک مقدار باقیمانده از وام او را محاسبه می‌کند و به میزان ۱۱۰ درصد از بدهی را به صورت سپرده در بانک قرار می‌دهد.

تا زمانی که وام مورد نظر به طور کامل تسویه نشود،راهن حق ندارد از سپرده خود بهره‌برداری یا برداشت نماید.لازم به ذکر است که بانک برای سپرده او حداکثر میزان سود را در نظر بگیرد و شخص قادر است که از طریق همین سود اقساط وام را تسویه کند.

تسویه حساب کامل برای فک رهن

یکی دیگر از راههای فک رهن این است که بدهی یا وام را به صورت کامل تسویه کنیم.چنانچه ملک مورد نظر دارای وام است و قسمتی از اقساط آن پرداخت شده باشد،در هنگام فروش می‌بایست مابقی اقساط را به بانگ پرداخت و آن را تسویه کرد تا ملک از گرو و رهن بانک رها شود.

برای این امر فرد باید به بانک مراجعه کند و درخواست تسویه حساب کند،بانک باید بدهی باقیمانده را حساب کند و پس از آن با پرداخت کل این مبلغ،سند از رهن بانک آزاد می‌شود و برای معامله هیچ‌گونه منع قانونی نخواهد داشت.

فروش و معامله املاک در رهن

در دعاوی مربوط به فک رهن،در هنگام معامله و یا خرید و فروش ملکی که سند آن در رهن بانک است،مصائب و مشکلاتی را برای طرفین معامله ایجاد می‌شود. امکان دارد که شخص فروشنده در زمان تنظیم قرارداد تعهد دهد که ملک در رهن را تا پیش از موعد مقرر فک رهن کند و از گرو بانک آزاد نماید اما نتواند به قول خود عمل کند،در چنین حالتی معامله خودبه‌خود فسخ است.

مورد دیگری برای فروش ملک در رهن زمانی است که میزان بدهی وام را از مبلغ نهایی مال کم کنند.به عنوان مثال یک واحد آپارتمان با قیمت واقعی ۵۰۰ میلیون دارای ۳۰ میلیون بدهی از اقساط وام است،در چنین موردی خریدار می‌تواند ملک را با قیمت ۴۷۰ میلیون و یا حتی کمتر خریداری نماید و پس از آن برای تسویه اقساط وام اقدام کند؛یا فروشنده ملک را با قیمت واقعی ۵۰۰ میلیون بفروشد اما خود او به شخصه وام را تسویه کند.

لازم به ذکر است که در معاملاتی که ملک مورد نظر در رهن باشد تا هنگامی که سند در گرو بانک باشد سند ملک قابل واگذاری نیست و معامله مورد نظر باید به صورت قولنامه‌ای و وکالت‌نامه‌ای انجام شود.در این حالت امکان دارد که فروشنده ملک را به چند نفر به صورت هم‌زمان بفروشد و قولنامه تنظیم نماید.

در نتیجه معاملات املاک در رهن دارای چنین ریسکی خواهد بود. در جریان معامله چنین ملک‌هایی هر دو طرف معامله دچار دعوی خواهند شد.

باقی ‌مانده بدهی بانک در فک رهن

در صورتی که بخشی از اقساط وام پرداخت نشده باشد و فرد راهن قصد تسویه کامل را داشته باشد،این تصور وجود دارد که میزان بدهی عبارت است از کسر اقساط بدهی از مبلغ کل وام؛در صورتی که محاسبه این مبلغ به طریق دیگری انجام می‌شود.هر قسط پرداختی به صورت ماهیانه برای آزادسازی رهن، دو بخش اصل بدهی و سود را در بر می‌گیرد.

مبلغ قسط ماهانه ثابت است اما مبلغ مورد نظر برای هر بخش اصلی و سود،به صورت تدریجی قابل تغییر است.اقساط اولیه معمولاً برای تسویه سود وام است و به صورت تدریجی و در ماه‌های آتی میزان سود کم می‌شود و به مقدار اصل بدهی اضافه می‌شود.

دعوای فک رهن و انواع آن

همان‌طور که بیان شد معامله بر روی سندی که در رهن بانک باشد قابل انجام است؛در چنین معاملاتی دعوی الزام به فک رهن از دو طریق الزام به تنظیم سند و دعوی فک رهن مستقل انجام می‌شود.

• دعوی الزام به فک رهن مستقل
• دعوی الزام به فک رهن تنظیم سند

در این دعوی،شخصی که رهن می‌دهد ملک خود را در اختیار طلبکار و یا بانک می‌گذارد و برای پرداخت بدهی خود تعهد می‌دهد و تا زمان تسویه کامل مال مورد نظر در گرو شخص سوم قرار می‌گیرد.در چنین موردی اگر تسویه انجام شود اما فک رهن صورت نگیرد،شخص می‌تواند برای طرح دعوی فک رهن اقدام کند.

در صورتی که فروشنده ملک در رهن را پیش از پایان کار ساخت و ساز (تکمیل ساختمان) و واگذاری آن به خریدار با سند،وام بگیرد و تعهد دهد که پیش از واگذاری،سند را از گرو بانک آزاد کند اما این کار را انجام ندهد و به عهد خود وفادار نباشد،خریدار می‌تواند برای طرح دعوی الزام به فک رهن و همچنین برای تنظیم سند رسمی اقدام نماید.

فک رهن خودرو

به صورت کلی و همان‌طور که گفته شد، هر زمان که سند هر نوع دارایی به عنوان وثیقه در گرو یک سازمان باشد و مالک آن مال بخواهد دارایی مورد نظر را از رهن آزاد کند به این اقدام فک رهن سند گفته می‌شود.در صورتی که یک شخص اقدام به خرید اقساطی خودرو از شرکت ایران‌خودرو یا سایپا کند، سند اتومبیل یا برگ سبز خودرو به همراه مهر “سند در رهن” صادر خواهد شد.

با تسویه کامل و پایان مراحل مربوط به فک رهن آن، یک مهر دیگر با عنوان “خودرو فک رهن شده است” بر روی برگ سبز یا سند خودرو قید می‌شود و در پایان مالک مورد نظر به عنوان مالک اصلی شناخته می‌شود..

نکته : برای انجام مراحل فک رهن خودرو مراجعه به یکی از مراکز تعویض پلاک الزامی است.

مدارک لازم برای فک رهن خودرو

اصل سند رسمی مالکیت خودرو که از طریق پلیس راهور ناجا صادر شده است(برگ سبز خودرو)

کارت خودرو

اصل مدارک شناسایی و هویتی مالک یا وکیل وی که شامل شناسنامه، کارت ملی و همچنین در صورت نیاز وکالت‌نامه است

اسناد مربوط به احراز محل اقامت مالک بر اساس نشانی قید شده در سند

بیمه‌نامه معتبر شخص ثالث