پیش فروش سازنده بدون اطلاع مالک چه عواقبی دارد ؟

پیش فروش سازنده بدون اطلاع مالک چه عواقبی دارد ؟

قرارداد مشارکت در ساخت از انواع قراردادهای مستمر است و زمان پروژه ساخت و ساز نیز امکان دارد طولانی باشد و اجرای پروژه ساختمانی آن ماه‌ها و حتی سال‌ها زمان ببرد. مواردی همچون فوت طرفین قرارداد مشارکت در ساخت، توقیف ملک موضوع مشارکت در ساخت،پیش فروش واحدها توسط سازنده و ... مواردی هستند که اجرای پروژه را با مشکل مواجه می کند.

یکی از مواردی نیز که مالک ملزم به اجرای آن است : سلب حق انتقال به غیر و پیش فروش واحدها از سوی سازنده می‌باشد.

البته قابل ذکر است که حق پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت را به سازنده بصورت محدود (بعد از رسیدن پروژه به مرحله سفتکاری یعنی زمانیکه کار پروژه رو به اتمام است و معین کردن واحدهایی محدود و متعلق به سازنده) می‌توان تنفیذ کرد.

زیرا همانطور که می‌دانیم هزینه ساخت و ساز در مشارکت در ساخت بر عهده سازنده است و سازنده با توجه به میزان هزینه‌ای که در پروژه انجام می‌دهد، حق پیش فروش واحدها را پیدا می‌کند و این موضوع سبب می‌شود که برای ادامه بقیه پروژه نیز سازنده از لحاظ مالی تأمین گردد.

در ادامه این مقاله می‌خواهیم عواقب پیش فروش سازنده بدون اطلاع مالک و رعایت شرایط در قرارداد مشارکت در ساخت را عنوان نمائیم:

وضعیت حقوقی پیش فروش واحدها بدون اجازه مالک

با توجه به اینکه ممکن است سازنده چنین کاری را انجام دهد و بدون اجازه مالک اقدام به پیش‌فروش واحدها نماید؛ باید در مفاد قرارداد مشارکت در ساخت نیز برای این موضوع پیش‌بینی لازم انجام شود که در صورت عدم رعایت سازنده در خصوص نحوه پیش فروش‌ واحدها وضعیت قرارداد مشارکت در ساخت و واحد پیش فروش شده چگونه خواهد بود ؟

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل تخلف سازنده از شرط سلب حق پیش فروش

سلب حق پیش فروش واحدها توسط سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت شرط فعل می‌باشد و در صورت عدم رعایت آن در قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک حق فسخ ایجاد می‌گردد.

بر اساس عمومات قانون مدنی بعد از تخلف متعهد از شروط ضمن عقد متعهدله در ابتدا باید الزام او را نسبت به اجرای تعهد از دادگاه بخواهد و اگر الزام متعهد امکان پذیر نشد و اجرای آن نیز توسط فرد دیگری با هزینه متعهد مقدور نگشت، برای متعهدله حق فسخ ایجاد می‌شود.

در خصوص شرط سلب حق پیش فروش نیز چون این شرط یک شرط فعل منفی است و چنانچه سازنده تخلف نماید حق فسخ قرارداد برای مالک ایجاد می‌گردد.

همچنین برای اینکه مالک نیز بعد از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت جهت استرداد ملک خود از سازنده با مشکل مواجه نشود امکان استرداد ملک از پیش خریدار را در این شرایط در مفاد قرارداد مشارکت در ساخت درج نماید.

وضعیت حقوقی واحد پیش‌فروش شده در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

اگر سازنده علیرغم وجود سلب حق پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت و یا عدم رعایت شروط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به انتقال واحدها نماید، مالک بعد از فهمیدن این موضوع و تحقق چنین معامله‌ای با استناد به خیار ناشی از تخلف از شرط فعل می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نماید و از طرفی قرارداد پیش فروش واحدها نیز منحل و بلااثر خواهد شد.

در این شرایط منافع و شرایط پیش خریدار در نظر گرفته نمی‌شود زیرا او با وجود چنین شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به انعقاد قرارداد و انجام معامله با سازنده کرده است.

اگر پیش خریدار مالک و سازنده را برای تنظیم سند الزام نماید چه می‌شود ؟

دعوای الزام جهت تنظیم سند رسمی انتقال سند مالکیت باید علیه انتقال دهنده یعنی سازنده و کسی که سند رسمی به نام او می‌باشد یعنی مالک بصورت همزمان اقامه گردد.

بنابراین چنانچه سند رسمی به نام سازنده منتقل نشده باشد و او اقدام به پیش‌فروش واحدها بدون اطلاع و اجازه مالک کرده باشد سازنده و مالک هر دو خوانده‌ی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار می‌گیرند در غیر اینصورت دعوا قابل استماع نیست.

در این وضعیت مالک نمی‌تواند با استناد به شرط سلب حق پیش فروش که در قرارداد مشارکت در ساخت آمده است مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی گردد. برای این کار ابتدا باید بطلان قرارداد پیش فروش واحدها با استناد به مفاد قرارداد مشارکت در ساخت را نزد مرجع صالح اثبات کرده و در صورتی که تا آن زمان طرح دعوا نکرده باشد می‌تواند دادخواست تقابل به خواسته تأیید بطلان قرارداد پیش فروش را به دادگاه ارائه دهد.

شرایط پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

همانطور که در بالا نیز عنوان کردیم سلب حق پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت شرطی است که به نفع مالک است؛ اما مالک می‌تواند حق پیش فروش واحدهای سازنده را بصورت محدود بعد از انجام هزینه‌های لازم در پروژه و متناسب با هزینه‌های انجام شده توسط سازنده اعمال نماید.

همچنین مالک می‌تواند از حق سلب پیش فروش واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت هر زمان که بخواهد عدول نماید.

اسقاط این شرط توسط مالک می‌تواند لفظی یا فعلی باشد. اسقاط لفظی به این مفهوم است که مالک شفاهاً یا کتباً موافقت خود را جهت پیش فروش واحدها اعلام می‌کند.

اسقاط فعلی با انجام عملی از سوی مالک مبنی بر صرف نظر از شرط سلب حق پیش فروش واحدها از سوی سازنده می‌باشد. بطور مثال مالک با توجه از آگاهی از پیش فروش ملک توسط سازنده مخالفت خود را اعلام ننموده و یا جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر گردد.