حق سرقفلی چیست ؟

حق سرقفلی چیست ؟

نوشته پبش رو توسط وکیل ملکی در خصوص حق سرقفلی چیست و نحوه انتقال سرقفلی و فروش سرقفلی برای آشنایی مستاجرین و مالکین سر قفلی تنظیم گردیده است. حق سر قفلی مبلغی است که مالک ملک در حین انعقاد اجاره از مستأجر دریافت می‌کند و موجر مکلف است پس از انقضای مدت اجاره مبلغ مزبور را برابر با قیمت روز محاسبه و به مستأجر پرداخت کند.

احکام و مقررات سرقفلی

میزان و مبلغ این وجه به موفعیت محلی، تجهیزات عین مستأجره و کیفیت بنا بستگی دارد. در نهایت این مالک و مستاجر که با توافق مبلغ سر قفلی را تعیین میکنند و مستاجر حق قبول یا رد پیشنهاد موجر را دارد. سر قفلی به موجر یا مالک پرداخت می شود نه به مستأجر اول.

حق سر قفلی قائم و مربوط به مورد اجاره است نه به شخص یا شغل وی. ولی در حق کسب پیشه و تجارت نوع شغل در تعیین میزان آن بسیار مهم است.

در محاسبه میزان سر قفلی فقط خواسته موجر مهم است مستاجر فقط حق قبول یا رد آن را دارد. ولی در مورد حق و کسب و پیشه و تجارت در صورت وقوع اختلاف در میزان آن دادگاه صالح به رسیدگی است و اگر موجر و مستاجر در خصوص میزان و مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت توافق نداشته باشند دادگاه با جلب نظر کارشناس رفع اختلاف می نماید.

تفاوت حق کسب و پیشه و سر قفلی

حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که برای مستاجر ملک به تدریج و در طول زمان به وجود می آید و موجر حین تخلیه باید به مستاجر بپردازد.

حق کسب پیشه و تجارت در اثر تلاش و شهرت تجاری مستاجر به وجود می آید و دادگاه میزان حق کسب و پیشه و تجارت را تعیین می کند. ولی سر قفلی تنها با توافق و اراده موجر و مستاجر به وجود می آید و ناشی از یک قرارداد می باشد.

سر قفلي از اول اجاره حتي به محض اتمام ساخت و ساز مكان تجاري وجود دارد. ولی حق كسب و پيشه به صورت تدریجی و در طول زمان و با فعالیت تجاری مستاجر به دست می آید.

حق كسب و پيشه را نمی توان با توافق طرفین ساقط کرد ولی در حق سر قفلی با توافق طرفين می توانید حق سر قفلی را اسقاط کنید.

مبناي وجود داشتن سر قفلی ناشي از پرداخت مبلغی توسط مستاجر در اجاره نامه است. ولی مبناي داشتن حق كسب و پيشه و تجارت، به عواملی مانند جمع‌آوري مشتري توسط مساجر، حسن شهرت مستاجر و رونق كسب بستگی دارد.

در محاسبه حق كسب و پيشه و تجارت برای مستاجر به تعداد مشتري‌هاي محل كسب و رونق كسب و كار در نظر گرفته می شود. ولی در محاسبه سر قفلی موقعيت و كيفيت بنا در نظر گرفته می شود.

مهم‌ ترین عوامل تشکیل دهنده سرقفلی

مشتریان محل و افزایش و کاهش تعداد مشتریان مهم‌ ترین عامل برای به وجود آمدن حق سر قفلی است و تعداد مشتریان موجب بالا رفتن و یا پایین آمدن میزان سر قفلی می باشد.

اگر مشتری مستاجر به دلیل عملکرد او از کاهش یابد حق سر قفلی مستاجر نیز کاهش می یابد.

اگر مستاجر با اسم و علائم مشخصه تجاری خود فعالیت می‌کند این علائم در جلب توجه مشتریان مستاجر موثر و یکی از عناصر دارائی او تلقی می‌شود و در تعیین میزان سر قفلی بسیار تاثیر گذار است.

نحوه فروش سرقفلی

اگر مستاجر حق انتقال به غیر سر قفلی را نداشته باشد باید در مرحله اول موضوع را با ارسال اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید.

اگر مالک ملک به انتقال سر قفلی راضی نباشد، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، به صورت قانونی به انتقال سر قفلی یا حق کسب و پیشه اقدام نماید.

نحوه انتقال سرقفلی

انتقال اختیاری : در این نوع انتقال مالک سر قفلی، سر قفلی را با اختیار و اراده خود به فرد دیگری منتقل می نماید که انتقال ممکن است ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی صورت بگیرد.

انتقال قهری : انتقال قهری سرقفلی زمانی به وجود می آید که مالک سر قفلی فوت می کند و حق سر قفلی به وراث او منتقل می شود.

انتقال قضایی : زمانی که حق سرقفلی از طریق حکم قضایی به دیگری منتقل می‌شود این نوع انتقال قضایی است.

انتقال سر قفلی با سند عادی : اگر سند سر قفلی عادی و مستاجر حق انتقال را داشته باشد، صاحب سر قفلی می‌تواند آن را منتقل کند ولی این انتقال باید با سند رسمی باشد و مالک حق کسب و پیشه نمی‌تواند با سند عادی سر قفلی را منتقل کند.

انتقال سرقفلی با سند رسمی : اگر سند سر قفلی به صوت رسمی باشد و مالک سر قفلی حق انتقال به غیر را داشته باشه باشد می‌تواند با سند رسمی، حق سر قفلی خود را به شخص دیگری منتقل کند.

عواقب انتقال سرقفلی بدون داشتن حق انتقال به غیر

مالک سرقفلی زمانی می تواند سرقفلی را به فرد دیگری انتقال دهد که حق انتقال به غیر را داشته باشد می تواند حقوق خود را به شخص ثالث منتقل کند. در صورتی که مستاجر چنین حقی نداشته باشد انتقال سر قفلی ممنوع و به هیچ وجه، حق انتقال را نخواهد داشت.

اگر مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر، سر قفلی را به شخص ثالث منتقل کند، نصف سر قفلی مستاجر ساقط خواهد شد، زیرا مستاجر مرتکب تخلف شده است و با طرح دعوای مالک نصف حق سر قفلی مستاجر ساقط می شود.

مغازه داران و کسانی که سر قفلی حاصل از حق کسب و پیشه را خریداری نموده اند باید بدانند که سرمایه و سر قفلی آنها مستمرا در معرض خطر ادعای مالک است و با تخطی مستاجر امکان تخلیه مستاجر توسط مالک حتی بدون پرداخت سر قفلی وجود دارد.